Przedawnienie roszczeń czynszowych stanowi istotny element bezpieczeństwa obrotu prawnego w relacjach wynikających z umowy najmu. Strony umowy najmu – zarówno wynajmujący, jak i najemca – powinny znać terminy przedawnienia roszczeń, aby prawidłowo oceniać zakres ryzyka związanego z ich dochodzeniem. Regulacje dotyczące przedawnienia roszczeń wynikających z najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego zostały ujęte przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, kiedy roszczenie ulega przedawnieniu, jak liczy się bieg przedawnienia oraz jakie skutki wywołuje podniesienie zarzutu przedawnienia.
Charakter prawny czynszu najmu i roszczeń czynszowych
Czynsz najmu jest świadczeniem okresowym, co ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia, jaki termin przedawnienia roszczeń czynszowych znajduje zastosowanie. Zgodnie z zasadą, że roszczenia okresowe przedawniają się w krótszym terminie, termin przedawnienia wynosi trzy lata (3 lata). Oznacza to, że przedawnienie czynszu najmu jako roszczenia okresowego następuje po upływie trzyletniego terminu, o ile nie doszło do przerwania biegu przedawnienia, np. poprzez uznanie długu lub wniesienie pozwu.
Ogólne terminy przedawnienia zawarte są w art 118 Kodeksu Cywilnego:
“Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”.
Zwrócić jednak należy uwagę na art. 677 Kodeksu Cywilnego:
“Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.
Warto sprawdzić: Sprawy o eksmisję w Toruniu.
Termin przedawnienia i jego początek
W przypadku czynszu, termin przedawnienia liczymy od dnia wymagalności każdej raty – co do zasady od dnia, w którym najemca powinien dokonać zapłaty czynszu najmu zgodnie z zawartą umową. Jeżeli najemca nie spełni świadczenia, wówczas bieg przedawnienia rozpoczyna się następnego dnia po upływie terminu zapłaty. Ustalenie, kiedy termin przedawnienia przypada, ma ważne znaczenie praktyczne. Jego upływ powoduje bowiem, że wynajmujący nie może skutecznie dochodzić należności, jeśli najemca podniesie zarzut przedawnienia.
Przedawnienie roszczeń wynajmującego i najemcy
W relacji najmu występują dwa kierunki roszczeń: roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy oraz roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu. W pierwszej grupie mieści się m.in. zapłata zaległego czynszu, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu czy zwrot przedmiotu najmu. W drugiej – roszczenia związane np. ze zwrotem nadpłaconego czynszu lub odszkodowaniem w przypadku wad lokalu.
Sprawdź: Sprawy związane z pozwem o zapłatę w Toruniu.
Co do zasady, przedawnienie roszczenia wynajmującego o czynsz przedawnia się w terminie trzyletnim. Podobnie roszczenia najemcy, jeżeli dotyczą świadczeń okresowych lub pozostają w związku z najmem lokalu, również mogą podlegać trzyletniemu terminowi.
Przedawnienie dochodzone pozwem i przerwanie biegu terminu
Wniesienie pozwu o zapłatę czynszu powoduje przerwanie biegu przedawnienia, a po każdym przerwaniu termin biegnie na nowo. W praktyce oznacza to, że jeśli wynajmujący uzyska nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, roszczenie staje się zasądzone i obowiązuje dla niego sześcioletni termin przedawnienia. Wynika to z przepisów dotyczących przedawnienia roszczeń stwierdzonych już orzeczeniem sądu.
Należy podkreślić, że samo wystawienie noty księgowej lub ponaglenia do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Skutek taki wywołują natomiast czynności przed sądem lub wyraźne uznanie długu przez najemcę.
Oferta: Sprawy związane z umową najmu w Toruniu.
Zarzut przedawnienia i jego konsekwencje
Jeżeli wynajmujący wnosi pozew po upływie terminu przedawnienia, najemca może podnieść zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia. Skuteczne jego zgłoszenie prowadzi do oddalenia powództwa, ponieważ dochodzone roszczenie pozwem nie może już zostać skutecznie wyegzekwowane. Warto pamiętać, że w polskim prawie możliwe jest zrzeczenie się zarzutu przedawnienia, choć takie działanie musi być jednoznaczne i dokonane już po upływie terminu.
Szczególne przypadki przedawnienia roszczeń w najmie
W pewnych sytuacjach przedawnienie roszczeń związanych z najmem liczy się inaczej niż dla świadczeń związanych z tytułem czynszu najmu czyli podstawowym obowiązkiem najemcy, gdzie pozostaje dominująca zasada trzyletniego terminu. Jak już wskazano wcześniej wynajmujący może mieć przeciwko najemcy roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, najemca natomiast roszczenie przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu. Roszczenia takie przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy a ie trzech lat.
Sprawdź: Porady prawne Toruń.
Podsumowanie
Podstawową zasadą jest, że świadczenia okresowe, takie jak czynsz najmu, ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat. Upływ terminu przedawnienia może prowadzić do oddalenia roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy, jeżeli ten skutecznie podniesie zarzut. Dlatego istotne jest monitorowanie dat wymagalności poszczególnych rat czynszu oraz podejmowanie działań zmierzających do przerwania biegu przedawnienia, zwłaszcza gdy najemca uchyla się od zapłaty.
W przypadku roszczeń stwierdzonych prawomocnym orzeczeniem sądu – bez względu na ich naturę – obowiązuje sześcioletni termin przedawnienia, który stosuje się również do roszczeń związanych z umową najmu lokalu.
Autor: Andrzej Pazdyga – adwokat Toruń.
