Ile trwa eksmisja z mieszkania i od czego zależy czas postępowania?

Czas trwania eksmisji zależy od konkretnej sytuacji, stanu skomplikowania sprawy, szybkości procedowania Sądu.

Jak długo trwa eksmisja z mieszkania?

Nie można go określić tak samo dla każdej eksmisji. Może wynosić od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Bardzo dużo zależy od tego, czy lokator ostatecznie dobrowolnie opuści mieszkanie, czy konieczne będzie pełne postępowanie sądowe i wykonanie eksmisji przez komornika.

W praktyce proces eksmisji jest jednym z bardziej czasochłonnych postępowań cywilnych. Na długość sprawy wpływa m.in.  sytuacja życiowa lokatora, konieczność przyznania lokalu socjalnego, obłożenie sądu oraz okres ochronny lokatorów. Właściciel nieruchomości musi liczyć się z tym, że nawet prawomocny wyrok sądu nie zawsze oznacza szybkie opróżnienie lokalu.

Kiedy eksmisja jest dopuszczalna?

Eksmisja lokatora jest dopuszczalna wtedy, gdy osoba zajmująca lokal utraciła tytuł prawny do nieruchomości albo korzystała z niej bez podstawy prawnej

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów oraz regulacjami Kodeksu cywilnego właściciel lokalu nie może samodzielnie usunąć lokatora. Nawet jeśli umowa najmu wygasła, konieczne jest przeprowadzenie formalnej procedury eksmisji.

Do najczęstszych przyczyn eksmisji należą:

• długotrwałe zaległości czynszowe,
• korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem,
• zakłócanie porządku, postępowanie wbrew zasadom współżycia społecznego,
• zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego,
• wygaśnięcie umowy najmu mieszkania,
• odmowa dobrowolnego opuszczenia mieszkania.

Pozew o eksmisję – od czego zaczyna się procedura?

Pozew o eksmisję stanowi pierwszy formalny etap postępowania. Właściciel mieszkania powinien wcześniej zadbać o prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu oraz wezwanie lokatora do opuszczenia lokalu.

Pozew o eksmisję musi zawierać:

• oznaczenie stron,
• opis stanu faktycznego,
• wskazanie powodu eksmisji,
• dowody potwierdzające roszczenie,
• żądanie opróżnienia lokalu.

Jeżeli eksmisja dotyczy mieszkania wynajmowanego, kluczowe znaczenie ma prawidłowo sporządzona umowa najmu. W przypadku sporów sąd bada, czy zawarcie umowy najmu nastąpiło zgodnie z przepisami oraz czy właściciel lokalu prawidłowo wypowiedział stosunek najmu.

Pozew o eksmisję należy złożyć do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Już na tym etapie warto zadbać o kompletną dokumentację, ponieważ braki formalne wydłużają czas eksmisji.

Postępowanie eksmisyjne – jak wygląda sprawa w sądzie?

Postępowanie eksmisyjne obejmuje kilka etapów. Najpierw sąd analizuje dokumenty i wyznacza termin rozprawy, następnie przeprowadza dowody i wydaje wyrok o eksmisję.

Czas oczekiwania na rozprawę zależy przede wszystkim od obciążenia konkretnego sądu. W dużych miastach pierwsza rozprawa może zostać wyznaczona dopiero po kilku miesiącach od wniesienia pozwu.

W toku sprawy sąd bada m.in.:

• czy lokator posiada tytuł prawny,
• czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu,
• czy istnieją zaległości czynszowe, (jeśli to jest powodem wypowiedzenia)
• czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego,
• czy zachodzą przesłanki  do ochrony lokatorów.

Postępowanie sądowe może się wydłużyć, gdy lokator składa liczne wnioski dowodowe, podważa wypowiedzenie umowy najmu albo wnosi apelację. Często problemem okazuje się również niemożność skutecznego doręczenia korespondencji czy przedłużanie okresu jej odbioru przez pozwanego.

Sprawdź: Przedawnienie roszczeń z tytułu czynszu najmu

Ile trwa eksmisja w praktyce?

Ile trwa eksmisja? Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. W najprostszych przypadkach eksmisja lokatora trwa około 6–12 miesięcy. Bardziej skomplikowane sprawy mogą jednak ciągnąć się przez kilka lat.

Poniższa tabela pokazuje orientacyjny czas poszczególnych etapów.

Czas trwania eksmisji zależy przede wszystkim od tego, czy sąd przyzna lokatorowi lokal socjalny oraz czy gmina dysponuje odpowiednim zasobem mieszkaniowym.

Prawo do lokalu socjalnego – dlaczego ma tak duże znaczenie?

Prawo do lokalu socjalnego stanowi jeden z najważniejszych elementów wpływających na czas eksmisji. Jeżeli sąd uzna, że lokatorowi przysługuje lokal socjalny, wykonanie eksmisji zostaje w praktyce wstrzymane do czasu zapewnienia odpowiedniego lokalu przez gminę.

Przyznanie lokalu socjalnego następuje przede wszystkim wobec:

• kobiet w ciąży,
• małoletnich,
• osób niepełnosprawnych,
• emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej,
• osób bezrobotnych,
• osób obłożnie chorych.

Sąd nakazujący eksmisję musi każdorazowo zbadać sytuację życiową lokatora. Jeżeli uzna, że przysługuje lokal socjalny, w wyroku pojawia się odpowiednie rozstrzygnięcie.

W praktyce oczekiwanie na lokal socjalny jest jedną z głównych przyczyn przewlekłości spraw eksmisyjnych. W wielu gminach czas oczekiwania wynosi od kilkunastu miesięcy do kilku lat.

Lokal socjalny a mieszkanie socjalne – czy to to samo?

Pojęcia lokal socjalny i mieszkanie socjalne bywają używane zamiennie, choć przepisy posługują się przede wszystkim pojęciem lokalu socjalnego.

Lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania i zapewniać minimalny standard bytowy. Nie musi jednak odpowiadać standardowi dotychczas zajmowanego mieszkania.

Jeżeli lokal socjalny przyznany lokatorowi nie zostanie zapewniony przez gminę, wykonanie eksmisji nie może zostać przeprowadzone. To właśnie dlatego właściciele nieruchomości często przez długi czas nie mogą odzyskać swojego mieszkania.

Okres ochronny przed eksmisją – kiedy komornik nie może przeprowadzić eksmisji?

Okres ochronny lokatorów trwa co do zasady od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie przeprowadzenie eksmisji W tym czasie przeprowadzenie eksmisji do takich miejsc jak noclegownia lub schroniska jest ograniczone. 

Nie oznacza to jednak całkowitego zakazu eksmisji. Jeżeli lokatorowi zapewniono lokal socjalny albo lokal zastępczy, eksmisja może zostać wykonana również zimą.   Osobie zajmująca lokal rażąco naruszającej porządek domowy lub stosującej przemoc w rodzinie – sąd także może zarządzić eksmisję niezależnie od terminu.

Podobnie jesli eksmisja dotyczy umowy tzw. najmu okazjonalnego

Klauzula wykonalności – co dalej po wyroku?

Sam wyrok sądu nie wystarcza do usunięcia lokatora. Konieczne jest jeszcze uzyskanie dokumentu umożliwiającego wszczęcie egzekucji-tytułu wykonawczego (wyroku) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności

Po uprawomocnieniu orzeczenia właściciel nieruchomości składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Dopiero prawomocny wyrok o eksmisję zaopatrzony w klauzulę wykonalności pozwala skierować sprawę do komornika.

Na tym etapie wielu właścicieli liczy jeszcze na dobrowolne opuszczenie lokalu przez lokatora. Zdarza się bowiem, że sama perspektywa egzekucji powoduje opuszczenie mieszkania bez konieczności dalszych działań.

Rola komornika – jak wygląda wykonanie eksmisji?

Rola komornika rozpoczyna się po otrzymaniu tytułu wykonawczego. Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie braku reakcji wyznacza termin czynności.

Wykonanie eksmisji przebiega pod nadzorem komornika i – w razie potrzeby – przy udziale policji. Komornik odpowiada za zgodne z prawem przeprowadzenie eksmisji oraz zabezpieczenie rzeczy należących do lokatora.

Jeżeli lokatorowi przysługuje lokal socjalny, komornik musi oczekiwać na wskazanie lokalu przez gminę. Jeżeli natomiast prawo do lokalu socjalnego nie zostało przyznane, możliwe jest skierowanie osoby eksmitowanej do pomieszczenia tymczasowego (schronisko, noclegownia, inne pomieszczenie)

Pomieszczenie tymczasowe i lokal zastępczy – czym się różnią?

Pomieszczenie tymczasowe służy zapewnieniu minimalnego schronienia osobie eksmitowanej. Musi ono umożliwiać podstawowe funkcjonowanie i spełniać wymagania przewidziane ustawą.

Lokal zastępczy zapewnia wyższy standard niż pomieszczenie tymczasowe i najczęściej pojawia się przy eksmisjach związanych z remontami lub katastrofą budowlaną.

Brak dostępnych pomieszczeń tymczasowych również niestety wydłuża wykonanie eksmisji.

Eksmisja z mieszkania komunalnego – czy wygląda inaczej?

Eksmisja z mieszkania komunalnego podlega takim samym podstawowym zasadom jak eksmisja z lokalu prywatnego. Ochrona lokatorów jest tutaj jednak szczególnie silna.

Gmina jako właściciel lokalu musi Gmina musi wskazać lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe w wyroku eksmisyjnym. 

Eksmisja dotyczące mieszkania komunalnego szczególnie często zdarzają się w sytuacjach uporczywego niepłacenia czynszu albo dewastacji lokalu.

Eksmisja z mieszkania własnościowego – co warto wiedzieć?

Eksmisja z mieszkania własnościowego najczęściej dotyczy byłych partnerów, członków rodziny albo osób korzystających z lokalu po rozwiązaniu stosunku prawnego (najmu, użyczenia).

Nawet właściciel mieszkania nie może samodzielnie usunąć osoby zajmującej lokal. Konieczne jest uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu.

Eksmisja z mieszkania własnościowego bywa nieraz szczególnie trudna emocjonalnie, bo dotyczy osób niegdyś bliskich (skłócona rodzina, były partner).

Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego

Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego dotyczy osób, które zajmują lokal bez ważnej umowy albo po wygaśnięciu prawa do korzystania z nieruchomości.

Taka sytuacja występuje często po:

• rozwiązaniu umowy najmu,
• wypowiedzeniu użyczenia,
• rozwodzie,
• sprzedaży nieruchomości,
• śmierci najemcy.

Brak tytułu prawnego nie oznacza jednak możliwości natychmiastowego usunięcia lokatora. Nadal konieczne jest postępowanie eksmisyjne i wyrok sądu.

Najem okazjonalny – czy przyspiesza eksmisję?

Najem okazjonalny znacząco upraszcza procedurę. W ramach tej konstrukcji najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz wskazuje lokal, do którego może się wyprowadzić.

Dzięki temu właściciel mieszkania może uniknąć długotrwałego procesu o eksmisję. Po zakończeniu umowy i nieskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu możliwe jest szybsze skierowanie sprawy do komornika.

Nie oznacza to jednak całkowitego wyłączenia ochrony lokatorów. Nadal konieczne jest dochowanie wymogów formalnych przewidzianych dla najmu okazjonalnego i skorzystanie z usług komornika w razie braku dobrowolnego opuszczenia mieszkania..

Przeczytaj: Najem – kiedy można wypowiedzieć umowę?

Eksmisja alkoholika – czy obowiązują szczególne zasady?

Eksmisja alkoholika często wiąże się z zakłócaniem porządku domowego, agresją oraz dewastacją mieszkania. 

Jeżeli lokator swoim zachowaniem uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości przez innych mieszkańców, może to stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu.

Eksmisja alkoholika należy do bardziej konfliktowych postępowań, zwłaszcza gdy konieczne staje się przeprowadzenie licznych dowodów z zeznań świadków.

Koszty sprawy o eksmisję – ile trzeba zapłacić?

Koszty eksmisji obejmują zarówno wydatki sądowe, jak i późniejsze koszty komornicze.

Do podstawowych kosztów należą:

• opłata od pozwu,
• wydatki na pełnomocnika jeśli go wynajęliśmy,
• koszty komornika,
• wydatki związane z transportem rzeczy lokatora.

Jak wygląda eksmisja krok po kroku?

Procedura eksmisji obejmuje kilka następujących po sobie etapów.

Największy wpływ na czas eksmisji mają: konieczność przyznania lokalu socjalnego, okres ochronny lokatorów oraz dostępność mieszkań komunalnych.

Czy eksmisja na bruk jest możliwa?

Eksmisja na bruk co do zasady nie jest obecnie dopuszczalna. Polska procedura przewiduje ochronę osób eksmitowanych przed bezdomnością.

Jeżeli lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny, możliwe jest skierowanie go do pomieszczenia tymczasowego. Komornik nie może jednak pozostawić eksmitowanego bez jakiegokolwiek miejsca pobytu.

Przeczytaj: Umowa najmu mieszkania – fakty i mity

Agencja detektywistyczna – czy może pomóc w sprawie o eksmisję?

W niektórych przypadkach właściciele korzystają z usług takich podmiotów jak biura detektywistyczne w celu zgromadzenia materiału dowodowego.

Agencja detektywistyczna może pomóc np. w dokumentowaniu bezprawnego podnajmowania lokalu, dewastacji mieszkania albo faktycznego niezamieszkiwania lokatora. Takie działania muszą jednak pozostawać zgodne z prawem i nie mogą naruszać dóbr osobistych.

Jakie prawa ma właściciel mieszkania?

Prawa właściciela mieszkania obejmują możliwość żądania opróżnienia lokalu przez osobę zajmującą go bez podstawy prawnej. Właściciel lokalu może również dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jednocześnie właściciel nieruchomości nie może:

• odcinać mediów,
• wymieniać zamków,
• usuwać rzeczy lokatora,
• stosować przemocy lub gróźb.

Takie działania mogłyby prowadzić do odpowiedzialności cywilnej albo karnej.

Prawa lokatorów – co warto wiedzieć?

Prawa lokatorów podlegają szerokiej ochronie ustawowej. Celem przepisów jest zapobieganie sytuacjom, w których osoba eksmitowana zostaje pozbawiona dachu nad głową.

Ochrona praw lokatorów obejmuje m.in.:

• okres ochronny lokatorów,
• możliwość uzyskania lokalu socjalnego,
• kontrolę sądu nad procedurą,
• zakaz samowolnej eksmisji,
• ochronę osób szczególnie wrażliwych (dzieci, niepełnosprawni itd.).

W praktyce właśnie ochrona lokatorów powoduje, że proces eksmisji w Polsce jest długotrwały i sformalizowany.

Sprawdź: Na czym polega windykacja

Podsumowanie – od czego naprawdę zależy czas eksmisji?

Czas eksmisji zależy przede wszystkim od stopnia skomplikowania sprawy oraz sytuacji lokatora. Najszybsze są zwykle sprawy dotyczące najmu okazjonalnego i dobrowolnego opuszczenia lokalu.

Największe opóźnienia powodują natomiast:

Choć właściciel lokalu ma prawo odzyskać swoją nieruchomość, polskie przepisy starają się równoważyć prawa właściciela mieszkania z koniecznością ochrony osób zagrożonych bezdomnością.

Pytania i odpowiedzi

Autor: Andrzej Pazdyga – Kancelaria adwokacka Toruń