Prawo pierwokupu nieruchomości

W niniejszym artykule szczegółowo omówimy instytucję prawa pierwokupu, warunki jego realizacji, orzecznictwo sądów oraz przepisy Kodeksu cywilnego i ustaw, które regulują tę kwestię.

Wprowadzenie

Prawo pierwokupu jest instytucją prawną, która pozwala uprawnionemu na nabycie nieruchomości, zanim jej właściciel sprzeda ją innej osobie. Prawo to może wynikać z przepisów ustawowych, umów cywilnoprawnych lub regulacji szczególnych, które nakładają obowiązek zaoferowania sprzedaży nieruchomości uprawnionemu do pierwokupu przed dokonaniem transakcji z osobą trzecią.

Definicja i podstawy prawne prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu to prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości przysługujące uprawnionemu w razie sprzedaży tej nieruchomości przez jej właściciela. Zgodnie z art. 596 i kolejnymi Kodeksu cywilnego , właściciel nieruchomości, która jest obciążona prawem pierwokupu, nie może jej sprzedać osobie trzeciej bez wcześniejszego zaoferowania jej sprzedaży uprawnionemu do pierwokupu. Prawo pierwokupu nieruchomości może mieć charakter:

• Ustawowy – wynikający bezpośrednio z przepisów prawa, jak na przykład prawo pierwokupu Skarbu Państwa, gminy czy dzierżawcy nieruchomości rolnej;
• Umowny – wynikający z umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a osobą trzecią (np. dzierżawcą nieruchomości rolnej lub współwłaścicielem).

Kodeks cywilny (dalej: „KC”) reguluje szczegółowo instytucję prawa pierwokupu w przepisach art. 596-602 KC. Przepisy te odnoszą się zarówno do sposobu realizacji prawa, jak i skutków jego naruszenia. Prawo pierwokupu może być również zastrzeżone w księdze wieczystej nieruchomości, co zwiększa pewność jego ochrony.

Przeczytaj także: https://torun-adwokat.com/opinia-prawna/

Przypadki ustawowego prawa pierwokupu

Najczęściej spotykanym przypadkiem prawa pierwokupu jest prawo wynikające z ustawy, np. z ustawy o gospodarce nieruchomościami czy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przykładem może być prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostkom samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W szczególnych sytuacjach prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje także gminie, jeśli nieruchomość położona jest na jej terenie i ma charakter rolny lub jest przeznaczona na cele publiczne.

Kodeks cywilny oraz przepisy szczególne przewidują obowiązek zaoferowania nieruchomości osobom uprawnionym do pierwokupu w określonych sytuacjach, na przykład:

• Skarbowi Państwa w przypadku sprzedaży nieruchomości o znaczeniu strategicznym;
• Gminom w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych;
• Dzierżawcom nieruchomości rolnych pod warunkiem, że dzierżawa trwała co najmniej trzy lata na podstawie umowy pisemnej.

Umowne prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu może być także zastrzeżone w umowie cywilnoprawnej. Strony umowy mogą postanowić, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zaoferowania jej sprzedaży określonemu podmiotowi (np. dzierżawcy) przed zawarciem umowy sprzedaży z osobą trzecią. Tego rodzaju prawo pierwokupu musi być precyzyjnie określone w umowie, a jego realizacja powinna odbywać się zgodnie z warunkami opisanymi w umowie. Co istotne, prawo pierwokupu może dotyczyć zarówno nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych, a także użytkowania wieczystego.

Warunki realizacji prawa pierwokupu

Aby prawo pierwokupu mogło zostać skutecznie zrealizowane, musi zostać spełnionych kilka warunków formalnych:

1. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości – właściciel nieruchomości, która jest obciążona prawem pierwokupu, powinien najpierw zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę warunkową. Warunek ten polega na tym, że sprzedaż staje się skuteczna tylko wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu nie zdecyduje się na skorzystanie z tego prawa.
2. Zawiadomienie uprawnionego o warunkach sprzedaży – właściciel nieruchomości ma obowiązek poinformować uprawnionego o wszystkich warunkach umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Zawiadomienie to musi być dokonane w formie pisemnej, a w niektórych przypadkach – również w formie aktu notarialnego.
3. Termin realizacji prawa pierwokupu – uprawniony ma prawo skorzystać z pierwokupu w terminie określonym w przepisach prawa. Zgodnie z art. 598 § 2 KC, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy sprzedaży, właściciel może sprzedać nieruchomość osobie trzeciej.

Warto przeczytać: https://torun-adwokat.com/ostateczne-wezwanie-do-zaplaty/

Orzecznictwo sądów dotyczące prawa pierwokupu

W praktyce sądowej wielokrotnie pojawiały się sprawy dotyczące prawa pierwokupu nieruchomości. Ważne orzeczenia w tym zakresie obejmują zarówno kwestie formalne, jak i materialne związane z realizacją tego prawa.

1. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 2009 r., sygn. akt III CSK 323/08 – Sąd Najwyższy podkreślił, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu jest ważna tylko wtedy, gdy zawiera dokładne warunki transakcji, które muszą być przedstawione uprawnionemu do pierwokupu. Brak precyzyjnych warunków w umowie może prowadzić do jej unieważnienia.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1464/16 – w tej sprawie sąd uznał, że prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej musi być realizowane zgodnie z warunkami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a dzierżawca, który nie spełnia wymogów formalnych (np. długości trwania dzierżawy), nie ma prawa do pierwokupu.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 179/03 – w tym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił, że naruszenie prawa pierwokupu może prowadzić do uznania umowy sprzedaży za nieważną, a uprawniony może dochodzić swoich roszczeń w sądzie, żądając zawarcia umowy sprzedaży na warunkach pierwotnej oferty.

Skutki naruszenia prawa pierwokupu

Naruszenie prawa pierwokupu ma poważne konsekwencje prawne. Zgodnie z art. 599 KC, umowa sprzedaży nieruchomości zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna. Uprawniony do pierwokupu ma prawo dochodzić swoich roszczeń przed sądem, żądając unieważnienia umowy sprzedaży oraz uznania własnego prawa do nabycia nieruchomości.

Warto jednak zauważyć, że unieważnienie umowy nie zawsze jest automatyczne. W niektórych przypadkach sądy mogą uznać, że sprzedaż nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu była ważna, o ile nie doszło do rażącego naruszenia interesów uprawnionego. Kodeks cywilny oraz przepisy szczególne regulujące kwestie prawa pierwokupu dają uprawnionemu szeroki wachlarz możliwości dochodzenia swoich roszczeń, w tym także odszkodowania za naruszenie jego prawa.

Wyłączenia z prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu nie ma charakteru absolutnego i może podlegać wyłączeniom w określonych przypadkach. Przykładem jest sprzedaż nieruchomości na rzecz najbliższych krewnych właściciela, jak współmałżonkowie, dzieci, rodzice czy rodzeństwo. Wyłączenia te wynikają z przepisów prawa, które przewidują, że w takich przypadkach właściciel nieruchomości nie jest zobowiązany do oferowania jej sprzedaży uprawnionemu do pierwokupu.

Sprawdź także: https://torun-adwokat.com/umowa-najmu-mieszkania-fakty-i-mity/

Podsumowanie

Prawo pierwokupu nieruchomości to istotne narzędzie ochrony interesów różnych podmiotów, w tym dzierżawców, Skarbu Państwa oraz gmin. Znajomość przepisów regulujących tę instytucję jest kluczowa dla stron transakcji dotyczących nieruchomości obciążonych prawem pierwokupu. Zastosowanie prawa pierwokupu wymaga precyzyjnej realizacji formalności oraz zachowania określonych terminów, a jego naruszenie może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, w tym unieważnienia umowy sprzedaży.

Autor: Andrzej Pazdyga – Adwokat Toruń