Najem – kiedy można wypowiedzieć umowę?

Umowa najmu obok sprzedaży jest niewątpliwie jedną z najczęściej występujących na rynku nieruchomości. Idealnym byłoby gdyby zawsze relacje między najemcą a wynajmującym (czyli dającym lokal), przebiegały bezproblemowo. Czasem jednak pojawiają się sytuację gdy z różnych powodów umowę trzeba rozwiązać.

Wypowiedzenie podlega różnym regułom w zależności od czasu trwania umowy

Umowę bezterminową gdy czynsz jest płatny miesięcznie można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (np. umowę chce wypowiedzieć z dniem 31 stycznia to wypowiedzenie winno zostać  złożone do 31 października).

W przypadku umów na czas określony sytuacja jest inna. Muszą wystąpić szczególne okoliczności.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę w kilku przypadkach.

Najczęściej ma to miejsce gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu czy innych opłat za używanie lokalu. Zaległość musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności. Co więcej wynajmujący musi wcześniej na piśmie ostrzec najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu jeszcze miesięczny termin na zapłatę.

Najem może być wypowiedziany także gdy lokator podnajął go lub użyczył choćby w części innej osobie bez pisemnej zgody właściciela.

Wypowiedzenie jest też dopuszczalne jeśli zamieszkujący mimo pisemnego upomnienia używa lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem (np. otworzył w nim bez pozwolenia działalność). Podobnie gdy zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Wreszcie gdy w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciw porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. powtarzające się nocne głośne imprezy).

Opuszczenie lokalu jest konieczne również gdy wymaga on opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu.

Wynajmujący może najem wypowiedzieć nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca przy umowach terminowych może natomiast próbować rozwiązać najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeśli wykaże, iż lokal ma wady, które zagrażają zdrowiu domowników.

 

Adw.Andrzej Pazdyga.